Лишиться права обладания недвижимости  можно несколькими путями:

Незаконно:

  1. Жилье изначально не принадлежит лицу, которое его продает.
  2. Жилье продано сразу нескольким собственникам.
  3. Не соблюдены ограничения права собственности.
  4. Недвижимое имущество из предмета договора не существует или не соответствует тому, о котором вы договаривались.

Законно:

  1. Путем выкупа для государственных нужд.
  2. По гражданско-правовому договору, одной из сторон которого вы являетесь.
  3. Если жилье является аварийным или подлежит сносу.
  4. При обмене жилых помещений.

Каждый хочет обезопасить себя от действия мошенников, для этого необходимо обратить внимание на некоторые моменты. Доверчивость – одно из главных качеств русского человека, этим и пользуются на рынке недвижимости.

Разберем подробнее, как избежать обмана в соответствии с пунктами незаконного лишения имущества:

  1. Для того, чтобы сделка по купле-продаже или иному способу  приобретения квартиры состоялась, сторона должна обладать следующими характеристиками: дееспособное лицо, т.е. достигшее совершеннолетия (эмансипированный, вступивший в брак до этого возраста). 
  2. Распорядиться имуществом может только собственник. Кто им является можно узнать из Единого государственного реестра (ЕГР недвижимости), который ведется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (Налоговые органы). Собственник может передать исполнение своей воли на продажу квартиры другому лицу. В этом случае, надо внимательно изучить доверенность, она должна быть нотариально заверена, с указанием паспортных данных, объект продажи и сроки действия полномочий должны быть четко прописаны. 
  3. В любом случае проверяйте паспорт продавца: фотография, дата рождения должны соотвествовать действительности, обратите внимание так же, нет ли элементов подчистки или замытия. Не бойтесь уточнять спорные моменты – в непринужденной беседе можно узнать многое о человеке, у которого вы собираетесь купить квартиру.
  4. Сделка по купле-продаже недвижимости обязательно регистрируется в ЕГР недвижимости. На практике часто возникает ситуация, когда покупатель въехал в квартиру (фактическое обладание), но по каким-то причинам не оформил переход права собственности в реестре. Без такой регистрации, собственником остается прежний хозяин, а вас могут выселить в любой момент, а добиться впоследствии переоформления практически невозможно, чаще дело ограничивается возвратом денежной суммы. Если принять в расчет инфляцию и скидки при покупке, то может сложиться ситуация, что на приобретение аналогичного жилья вам уже не хватит. Нужно сходить в налоговые органы по месту нахождения объекта недвижимости и получить свидетельство о переходе прав собственности.

Эти действия обезопасят вас от возникновения нежелательных соседей (реальных собственников), а так же будет являться весомым доказательством при возникновении спорной ситуации в суде.

Для определения ограничений права собственности можно сделать следующее:

  1. В ЕГР недвижимости можно узнать об ограничениях, зарегистрированных для данного объекта: залог, рента, аренда.
  2. Если человек, у которого вы покупаете квартиру, состоит в браке (или имущество было приобретено, когда он в нем еще состоял), то требуется обязательное согласие супруга. Исключение: квартира приобретена по безвозмездной сделке: дарение, приватизация, наследство.
  3. Просите выписку из домовой книги или справку из ЖЭУ, чтобы узнать, сколько человек прописано в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние.
  4. Частотная ситуация: продавец показывает вам квартиру с хорошей отделкой, в прекрасном районе, вы заключаете сделку – а потом оказывается, что купленная вами недвижимость находится совершенно в другом месте, да и ее состояние оставляет желать лучшего. Для того чтобы заехать именно в ту квартиру, которую вы выбирали, внимательно читайте договор (особенно пункт "Объект договора"). Правильно ли указаны название улицы, номер дома и квартиры? Учтите, что "проспект", "улица" и "м/р" – разные виды территориального обозначения. При просмотре жилого помещения указывайте на все, что вам не нравится – это поможет выявить существенные недостатки и положительно скажется на цене.
  5. Помимо документов, существует важное оружие против мошенников – соседи. Они расскажут, кто хозяин, есть ли дети, продается ли квартира, какой район и еще множество полезной информации. 

Список документов, которые нужно запросить у продавца:

  • Копия домовой книги.
  • Копия финансово-лицевого счета. Справка о том, что лицевой счет не открывался (только для квартир в доме-новостройке).
  • Справка об отсутствии ареста, запрета на отчуждение или другого обременения.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и квартплате.
  • Выписка из реестра недвижимости или кадастровый паспорт на квартиру (действителен 3 года). Эти два документа выдают собственнику квартиры или его законному представителю по нотариально заверенной доверенности в БТИ.
  • Если в квартире была сделана перепланировка, запросите справку из БТИ об узаконивании этой перепланировки.
  • Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (только для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство).
  • Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок от имени несовершеннолетних детей (до 18 лет включительно), если таковые являются ее собственниками или сособственниками. Разрешение органов опеки и попечительства для граждан «группы риска». К таким относятся лица, признанные в установленном судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.
  • Справка из паспортного отдела милиции (берется только в случае, если изменилось название улицы или нумерация домов).
  • Свидетельство о браке или справка ЗАГС (если один из собственников поменял фамилию).
  • Согласие супруга (мужа или жены) на продажу или приобретение недвижимости (только для лиц, состоящих в браке и для сделок купли-продажи или мены).