Лишиться права обладания недвижимости можно несколькими путями:
Незаконно:
- Жилье изначально не принадлежит лицу, которое его продает.
- Жилье продано сразу нескольким собственникам.
- Не соблюдены ограничения права собственности.
- Недвижимое имущество из предмета договора не существует или не соответствует тому, о котором вы договаривались.
Законно:
- Путем выкупа для государственных нужд.
- По гражданско-правовому договору, одной из сторон которого вы являетесь.
- Если жилье является аварийным или подлежит сносу.
- При обмене жилых помещений.
Каждый хочет обезопасить себя от действия мошенников, для этого необходимо обратить внимание на некоторые моменты. Доверчивость – одно из главных качеств русского человека, этим и пользуются на рынке недвижимости.
Разберем подробнее, как избежать обмана в соответствии с пунктами незаконного лишения имущества:
- Для того, чтобы сделка по купле-продаже или иному способу приобретения квартиры состоялась, сторона должна обладать следующими характеристиками: дееспособное лицо, т.е. достигшее совершеннолетия (эмансипированный, вступивший в брак до этого возраста).
- Распорядиться имуществом может только собственник. Кто им является можно узнать из Единого государственного реестра (ЕГР недвижимости), который ведется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (Налоговые органы). Собственник может передать исполнение своей воли на продажу квартиры другому лицу. В этом случае, надо внимательно изучить доверенность, она должна быть нотариально заверена, с указанием паспортных данных, объект продажи и сроки действия полномочий должны быть четко прописаны.
- В любом случае проверяйте паспорт продавца: фотография, дата рождения должны соотвествовать действительности, обратите внимание так же, нет ли элементов подчистки или замытия. Не бойтесь уточнять спорные моменты – в непринужденной беседе можно узнать многое о человеке, у которого вы собираетесь купить квартиру.
- Сделка по купле-продаже недвижимости обязательно регистрируется в ЕГР недвижимости. На практике часто возникает ситуация, когда покупатель въехал в квартиру (фактическое обладание), но по каким-то причинам не оформил переход права собственности в реестре. Без такой регистрации, собственником остается прежний хозяин, а вас могут выселить в любой момент, а добиться впоследствии переоформления практически невозможно, чаще дело ограничивается возвратом денежной суммы. Если принять в расчет инфляцию и скидки при покупке, то может сложиться ситуация, что на приобретение аналогичного жилья вам уже не хватит. Нужно сходить в налоговые органы по месту нахождения объекта недвижимости и получить свидетельство о переходе прав собственности.
Эти действия обезопасят вас от возникновения нежелательных соседей (реальных собственников), а так же будет являться весомым доказательством при возникновении спорной ситуации в суде.
Для определения ограничений права собственности можно сделать следующее:
- В ЕГР недвижимости можно узнать об ограничениях, зарегистрированных для данного объекта: залог, рента, аренда.
- Если человек, у которого вы покупаете квартиру, состоит в браке (или имущество было приобретено, когда он в нем еще состоял), то требуется обязательное согласие супруга. Исключение: квартира приобретена по безвозмездной сделке: дарение, приватизация, наследство.
- Просите выписку из домовой книги или справку из ЖЭУ, чтобы узнать, сколько человек прописано в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние.
- Частотная ситуация: продавец показывает вам квартиру с хорошей отделкой, в прекрасном районе, вы заключаете сделку – а потом оказывается, что купленная вами недвижимость находится совершенно в другом месте, да и ее состояние оставляет желать лучшего. Для того чтобы заехать именно в ту квартиру, которую вы выбирали, внимательно читайте договор (особенно пункт "Объект договора"). Правильно ли указаны название улицы, номер дома и квартиры? Учтите, что "проспект", "улица" и "м/р" – разные виды территориального обозначения. При просмотре жилого помещения указывайте на все, что вам не нравится – это поможет выявить существенные недостатки и положительно скажется на цене.
- Помимо документов, существует важное оружие против мошенников – соседи. Они расскажут, кто хозяин, есть ли дети, продается ли квартира, какой район и еще множество полезной информации.
Список документов, которые нужно запросить у продавца:
- Копия домовой книги.
- Копия финансово-лицевого счета. Справка о том, что лицевой счет не открывался (только для квартир в доме-новостройке).
- Справка об отсутствии ареста, запрета на отчуждение или другого обременения.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и квартплате.
- Выписка из реестра недвижимости или кадастровый паспорт на квартиру (действителен 3 года). Эти два документа выдают собственнику квартиры или его законному представителю по нотариально заверенной доверенности в БТИ.
- Если в квартире была сделана перепланировка, запросите справку из БТИ об узаконивании этой перепланировки.
- Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (только для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство).
- Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок от имени несовершеннолетних детей (до 18 лет включительно), если таковые являются ее собственниками или сособственниками. Разрешение органов опеки и попечительства для граждан «группы риска». К таким относятся лица, признанные в установленном судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.
- Справка из паспортного отдела милиции (берется только в случае, если изменилось название улицы или нумерация домов).
- Свидетельство о браке или справка ЗАГС (если один из собственников поменял фамилию).
- Согласие супруга (мужа или жены) на продажу или приобретение недвижимости (только для лиц, состоящих в браке и для сделок купли-продажи или мены).